曾被稱為朝陽產業的物業管理企業在經歷三十多年的發展之后，到如今似乎仍未出現如當初人們所預期的那樣的結果。但是作為物業管理人而言，通過長期的探索和實踐，卻發現，物業管理這個行業不僅是一個微利行業還是一個高危行業，其理由有三；一、企業用工風險，二、企業管理風險，三、企業合同風險，四、其他風險。如何培育企業的內部動力，完善企業內部管理機制，提高企業服務品質，擺脫在生存線上苦苦掙扎的局面,從而使整個行業進入持續發展階段?對此，作為專業的物業人應充分認識企業面臨的各種風險及采取切實可行的規避措施是最為重要的環節。

充分認識物業企業的風險            

由行業性質所決定的作為微利型的物業管理企業，絕大多數在其經營管理過程中，承擔的有限責任相對其管理服務的客體對象所具有的價值而言，是極不平衡的，因而任何一個只要能被稱為是風險的事件發生后，足以使企業背上重負或破產倒閉。因此對企業隱藏的危機和可能的風險的充分認識，是企業經營管理者高度責任感的重要體現和基本要求。

在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，“不確定性”是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質、危害不確定。而這些不確定性又源自于人們對風險認識的有限性和對風險管理、控制的難度等。但事物總是雙重性的，按照辯證法原理和對事實的情況總結，危機和風險是可以被認識和管理的，這是由風險發生的內在規律決定的。這也正是我們研究風險、認識風險、規避風險甚至利用風險的根本意義所在。

一、企業用工風險；

    1、物業企業用工，基本員工組成來源于農民工、企業下崗職工及缺乏基本勞動技能的靈活就業人員，其勞動技能，業務素質普遍偏低，特別是物業企業的員工待遇普遍低于其他用工企業，用工慌嚴重影響了企業的基本管理要求，因而對物業員工的招聘、審查、使用，不可能按照企業相關規定對新入職員工進行相關審查、考核。

   2、由于物業費的收費標準10多年沒有調整，有的小區即使調整了物業服務收費標準，也只是微調，根本不能趕上物價的上升幅度和員工待遇上漲水平，按照傳統經營的物業公司受市場調節的影響，已超出了物業企業自身承受能力，萬般無奈之下，個別企業只能招收50、60甚至70人員，用以滿足企業基本崗位對員工的需求，由于高齡員工自己的身體原因，增大了物業企業用工風險。

3、傳統的物業企業是勞動密集型企業，由于工作時間長，待遇低,員工流動性相當頻繁，因而員工的物業服務水平和業務素質在短期內很難得到大幅度提高，特別是從事秩序維護、保潔、綠化等基層員工，其自身的文化水平和基礎技能較低，對工作風險缺乏相應認識，存在員工工作期間的工作風險。

二、企業管理風險；

1、安全管理風險；由于物業企業承擔著物業區域內的物業管理責任，業主對于其人身、財產安全特別關注,雖然物業管理條列規定，物業管理企業只承擔物業小區安全的協助義務，但只要物業管理區域內發生了諸如業主家里財產被盜、小區里停放的車輛受損、丟失，業主在向相關部門報案的同時，都會向管理區域內的物業企業索賠。

2、公共區域責任風險；諸如井蓋損壞、道路開挖、設施維護時樓梯等放置不當、小區兒童玩耍引發的安全事故以及下水管網未及時疏通堵塞造成業主家里受損，小區健身器材、兒童游樂設施、業主共用設施因沒有及時維護保養，造成的人身、財產損害。

3、小區業主共用設施設備責任風險；諸如電梯、供水、供電、供氣管網，因未檢查、發現不及時造成的業主人身。財產損害，生化池、污水井未及時檢查清掏造成的損害等。

4、綠地植物管理不善，造成大片因病毒、蟲害或因干旱、水澇而植物死亡。

三、企業合同風險；

1、許多物業企業在簽訂物業服務合同時，未認真審核物業服務合同，在物業服務合同中存在許多對自己不利的條款，諸如在前期物業合同中物業企業不收空置房費用，不收開辦費等，在與業主委員會簽訂的合同中，不收二次供水費及公共能耗費，在合同期內，不管物價及生活水平上漲因素如何，均不得調升物業服務費。還有的在合同中要求物業公司必須對小區公共設施設備每年有多少投入或一次性投入多少，來確立小區物業管理企業。合同中，對動用大修基金和物業企業日常維護管理界限不明，讓物業企業不明不白地背負著該動用大修基金和公共收益進行維修的小區設施設備維修費用。

2、在開發企業開發的物業全部交付業主后，物業自身存在的瑕疵，諸如墻體裂縫、外墻、屋頂滲水、飄窗滲水等造成室內損失，以及設計、施工中出現的物業瑕疵，諸如，排水管管徑太小，堵塞，排水管在安裝過程中未發現的破損等，開發企業為了擺脫危機，一般將這些工程遺留問題委托物業公司處理，物業企業在承接這類委托時雖然有他自身的優勢，但往往會忽略業主對維修費用的要求及混淆開發企業與物業企業的責任，為物業服務費的收取留下隱患。

3、個別物業企業，為了爭取管理面積，讓無資質、無經營許可的單位或個人有物業資源的人掛靠，其掛靠人的經營風險和管理區域的物業責任，將由被掛靠人承擔。

四、其他風險;

1、接管新建物業可能存在的風險。

(1) 接管新建物業無合法報建手續，屬違章建筑，物業接管后造成“違法管理”；

(2) 發展商與業主之間的矛盾糾紛不斷，物業管理企業遭腹背夾擊；

(3) 裝修管理中的安全隱患及裝修監控難以到位；

(4) 為了小區建設，物業企業盲目投入，隨時會被雇主解聘；

(5) 業主大會或業主委員會濫用職權造成物管的被動局面；

(6)業主大會、業主委員會未按法定程序成立，使物管企業無法與其合作；

(7)非業主濫用業主權利造成物管公司與業主等多方矛盾；

(8) 物管公司之間存在惡性競爭及不正當招投標；

(9)企業本身服務質量低下等問題造成與業主之間的矛盾糾紛。

2、收費管理中的風險。

(1)物管企業無依據收費或亂收費，或單方調價；

(2)實行酬金制過程中忽視業主知情權；

(3)各類代收代繳費用收費標準不一引發的糾紛；

(4)財務賬目管理混亂或出現財務丑聞；

(5)業主拖欠管理費時間過長、數量較大；

（6）特約服務收費標準不統一，特約服務的服務標準不統一；

(7) 小區公共收益賬目不清，收支不明晰；

3、公司內部管理及勞資糾紛的風險。

(1) 管理不嚴出現漏洞致使個別員工出現損公肥私行為；

(2)員工素質低下使企業形象造成損失；

(3)人才流失造成企業受損等;

此外，還有政策法規造成的風險，裝修及超標排污等造成環境污染的風險，新聞媒體的突然負面曝光、發難使企業承擔的風險，企業主要管理者能力低下、管理失控等原因導致管理危機及經營危機，恐怖事件及疾病流行等造成的社會性危機等等。

風險成熟的原因

物業管理企業面臨或產生的風險原因是綜合性的，需要全面分析和研究。歸納起來有以下幾點：

1、由企業社會化服務的性質所決定的。物業管理服務是一種社會化的服務，因此既受到全社會方方面面的關注和監督，也承受著來自方方面面的壓力和制約。

2、物業管理作為新興行業，國家和地方制定的相關法律法規不夠健全，行業中成熟的模式和經驗較少，根據不同物業特點提供可借鑒的經驗更是不足，由此也會導致的風險。

3、行業自律和企業誠信不夠，由此帶來很多風險。如企業在招投標中的不良競爭；接管和交接中存在的矛盾；服務合同履約能力低，服務品質低下；客戶投訴得不到有效解決；行業和企業之間不能形成良性互動，激勵協調功能和規范作用未能得到發揮；資源和經驗不能共享等等，這些足以使企業面臨大的風險。

4、企業領導的風險意識淡薄導致經營管理中的漏洞、短視行為以及計劃不周、預見能力差、忽視員工教育，以及對重要崗位人員的管理失控等，都有可能產生風險。

5、服務方式和服務質量與文化民俗和消費心理、消費習慣等方面的沖突，也是企業風險的根由。

6、利用物業公司急于爭取管理項目的心理，開發公司和小區業主委員會在招投標時，設置對物業公司不利的條款。

如何規避風險

盡管風險具有不確定性，但我們可以時刻關注，摸索規律，檢討工作，準確判斷，從而防范風險。具體應做好以下幾方面工作：

1、以積極的態度抓好風險預防。風險的解決首先要求企業決策者的積極預防。在全面、細致、科學、嚴謹地安排工作的同時，抓住主要環節，彌補薄弱環節，堵塞漏洞，通過具體有效的工作預防和排解風險點。如要定期分析和列舉可能造成風險的事件和趨向，考慮和分析可能出現的后果以及排解和預防工作所需的人力和財力。同時，要建立科學的風險管理和控制機制，不放過屬于危機范圍的小概率事件(諸如參加員工意外傷害保險、物業區域公眾責任險等)，完善風險防范制度，修補重要的關系和造成的損失，在危機中掌握主動，為企業尋找更好的發展機遇。

2、建立風險快速處理機制。包括定期分析機制、人員責任落實機制、各類險情緊急處理預案、通信聯絡和消防演練，做到各類風險發生時按預案進行，有條不紊。在風險將要出現時，管理者要能及時識別、及時應對，盡早彌補險情造成的損失。還要做好善后工作，進行總結檢查，吸取教訓。

3、學習和掌握法律武器，依法排解和處理險情。企業管理者要努力學習法律法規和政策規定。做到各項工作合理合法，各項收費合法合規、有依據，在企業利益受損時，敢于拿起法律武器來維護。

4、要建立合同審核和招投標邀約審核制度，按照物業管理的相關要求和社會經濟的發展狀況進行分析研究，對合同或招投標邀約條款中有損物業企業利益行為要敢于說不，或者放棄。

5、要從風險中吸取教訓或獲得利益。風險之所以說可以被控制，是說它不僅可以化險為夷，在風險排解后吸取教訓，舉一反三，化解同類險情，而且風險在得到得當處理后，使企業形象得以提升。最后企業還要注意提高企業CEO的素質能力問題。這是企業排解和規避風險的關鍵因素。

         風險防控建議;

 企業自成立之日起，所有的經營活動都離不開法律規范的調整，企業實施任何行為都直接或間接地與法律法規產生聯系。法律風險存在于企業生產經營的各個環節和各項業務活動之中，存在于企業從設立到終止的全過程。企業的許多重大損失源于簡單的低級失誤，如果能夠及早發現，完全可以用最簡單、最有效、最經濟的方法予以避免。物業公司作為小區的管理人，對小區業主人身、財產要應當盡到管理責任，加強安全防范職責的落實，完善各種制度和相關人員配置上的優化。

 為了防范風險發生、控制風險發生后的損害后果，應建立長效風險防控機制。為此；

1、應通過長效培訓機制，不斷提高公司所有從業人員的法律意識、風險（危機）意識和判斷力，對物業管理區域內哪些環境、條件會造成安全事故應當提前識別、排查。

2、增強從業人員的風險防控能力，規范各項管理流程、操作技術標準，將風險消除在潛伏期；

3、制定或建立配套的管理責任制度、監督制度、應急措施等，并予以嚴格落實和執行；

4、充分利用可利用資源轉移風險后果或損失。

由于物業管理是一個服務行業，既要對共用設施設備進行維護管理，又要給業主提供專業化的服務，在管理和服務的過程中，就會面臨諸多風險，比如由于公共部位水管破裂造成業主家被淹，或者由于物業工作人員工作失誤導致業主摔傷，還有在小區停車聲內車輛被砸、被劃等。這些事故的發生都會給物業公司的正常經營帶來很多麻煩，并由此產生經濟賠償責任和無休止的糾紛。保險的功能是轉嫁風險，當出現這些風險事故時，物業公司如果交給保險公司來處理，那么，保險公司就可以為物業公司承擔經濟賠償責任，又可以減少與業主之間產生的糾紛、磨擦。

我國的物業發展，雖然經過了三十多年的發展，但都是在不斷探索中前行，因而這個行業還處在一個起步階段，如何使物業管理逐步走向法制化、規范化的道路，這是所有物業人都面臨的一個問題，合理利用保險是其中一項重要的手段，目前，一些物業公司，覺得購買物業管理保險是擠占自身盈利空間、增加服務成本、減少自身利益的舉動，實際恰恰相反，購買物業管理責任保險，是降低經營成本、減少服務磨擦、樹立服務品質、建立和諧小區的一項明智之舉。