住慣了“格子鋪”（商品房）的小伙伴都知道，路遇小區污水管爆炸了，下水道堵了，第一時間找物業。物業的身影熟識、親切，對于小區中共用的部位、設施，似乎具有先天的責任。其實不然，共用部位的維修責任人，另有他人，共用部位的維修保障，別有天地。
玄機可從此處尋得
《物業管理條例》第五十四條第一款：“住宅物業、住宅小區的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。”
《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條：“住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
——可見談到共用部位的維修，它有一個堪稱形影不離的朋友“專項維修資金”，專門用于住宅共用部位、共用設施設備維修的專用款項，有如小區共用部位、共用設施的“醫保”。——專項維修資金并非一攬子措施，共用部位、共用設施的維修以保修期為分水嶺，責任歸屬于不同“主兒”。
請聽分解：
由此可知，在保修期內，共用部位的維修責任在建設單位，也就是我們常說的開發商。
保險期滿，發生共有部位損毀的，可以動用“醫保”。只是，怎么動？由誰來動？
問 與答 ：
小區的路燈有個把燈泡不亮了，能不能動用？我家與隔壁鄰居家共用的墻面有大塊石灰層掉落，能不能動用？
物業的共用部位、共用設施都有一定的使用壽命,超過使用壽命就可能造成各種問題,例如電梯連續運行十多年后，主要配件的磨損會相當嚴重,為保障安全運行，就需要大修或更新。專項維修資金設立，主要目的是用于小區共有部位、共用設施如電梯、水箱等的大修，確保共有部位、設施發生損毀時有充足、必要的費用，是維護小區良好環境、設備正常使用的重要環節。小區的路燈個把燈泡不亮了，下水道輕微堵住了，一般來說，主要由物業公司來進行日常養護，這些情況尚不足以撬動維修資金。
你家與隔壁鄰居家共用的墻，從建筑結構上看，不單屬于你家，也不單屬于鄰居家，但是從維修、養護及使用上看，墻面是具有專屬性的，可區分的。如果你家與隔壁家的共用之墻結構性開裂了，涉及建筑物安全問題，那么可能可以構成動用維修資金的前提。如果僅僅是掉石灰塊，那么就由業主對自己區分建筑物范圍內的石灰掉落承擔維修責任了。住宅專項維修資金的使用程序,在業主委員會成立前后有所不同。
相應規定見《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二、第二十三條。
程序設置產生的問題
情景一：大華小區電梯由于年久失修，處于停運狀態。小區中多為老太太、老阿公，每天爬上爬下，多有怨氣。欲商量更新電梯。但是，會議召集通知發出幾次，也未能叫到二分之一的業主前來參會。
情景二：麗水小區污水管使用三十多年，已經銹跡斑斑，管上皮薄處已經出現滲水，臭味刺鼻。不少業主要求進行徹底維修，但是物業公司與相關業主互相推諉，以致問題久久未能解決。
評析：專項維修資金的使用程序顯得較為復雜。涉及到物業服務公司、業主委員會、業主、相關部門、銀行等多個主體，程序一環扣一環，較為嚴格。程序的復雜，給專項資金的使用造成了較多障礙，如關于“使用建議”應由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過的規定，在實踐中產生較大問題，或者出現難以召集到大多數業主的情況，或者難以形成多數意見。而多個主體的介入，也使程序拉長，使問題難以得到及時有效的解決。從實踐角度看，欲發揮專項維修資金的設定作用，簡化程序是必要的。
未歸集住宅裝修維修資金的老舊小區要大修咋辦？
情景一：金興小區曾經是房改房，至今已有四十多年歷史，下水道陳舊多病，每逢雨澇，便積水漫地，兩三天才能排凈，給小區居民造成極大不便。老太太們曾多次商量根治問題，但均因費用較大而商量無果。
情景二：東風新村小區老舊殘破，常發生外墻開縫、大塊掉皮等現象，每須維修，居委會大媽挨家挨戶上門收取費用。
看與思
上述兩個情景，讓我們看到了無“醫保”的住宅小區共有部位保養的艱難。老舊小區早過保修期，而諸如水管滲漏造成不便、墻體脫落危及安全等問題卻頻繁發生。主動承擔發起責任的主要是居委會，而居委會財力和能力都有限，代為墊付費用和收取費用的難度都相當大，代收資金的資格也為人質疑。
相關部門建議，小區居民可以成立業主委員會，由業主委員會代收、代管居民所交資金，并根據實際需要支付費用。社區建議，社區盡力做好協調工作，引導業主積極籌集資金。律師說，共用部位的維修費用應由全體業主均攤，小區居民可選舉業主委員會對資金進行管理，也可以自己組織收取資金由專人管理。
上述說法對于解決老舊小區的共有部位的維修問題，確實可以解燃眉之急，但終為權宜之計。為此，廣州市國土房管著手起草了廣州市物業專項維修資金管理條例，擬規定老房子也要建立由業主共同交付的專項維修資金，并明確老舊小區維修資金的歸集和使用方式。條例實施后，也許，遺留的問題將會迎刃而解。
文章來源于“廣州仲裁委員會”（gzac_gziac）微信平臺。
