廣東物業管理能有今天的業績，有其作為內地物業管理發源地的歷史地位方面的因素，但最重要的，還是過去二十多年來天時、地利、人和諸多因素共同作用的必然結果。

天時：贏得先機，奠定基礎

物業管理對于企業來講是一種服務產品，而對于業戶來講則是一種消費。因此，其產生和發展既需要適當的社會輿論和消費意識氛圍，更需要堅實的經濟基礎作為支撐，尤其是居民可支配收入的實質性提高。

作為中國改革開放破冰的試驗田，廣東得改革開放風氣之先，市場經濟的意識一直走在全國前列，思想開放活躍，易于接受新事物。而得益于改革開放的政策帶來的珠三角經濟的高速發展，作為全國率先富起來的地區，廣東的經濟發展速度較快，城鎮化程度高，人們的生活水平提高很快，消費理念比較成熟，對于生活品質的要求也高于同期的其他省區。

在此背景下，物業管理這種事關民生的全新的“服務消費品”在廣東率先落地生根，并在此后得到迅速發展，并非偶然。換言之，物業管理發端于廣東并且此后廣東一直引領全國的發展，是思想解放和生產力解放這一“天時”的必然結果。

地利：開拓視野，注入活力

廣東地處東南沿海，毗鄰港澳，歷來就是中國與外界交流的門戶和窗口。廣東物業管理領全國之先，與此密不可分，而且此后一直對外保持著良好的接觸和交流，包括香港、臺灣、日本、英國、美國和歐洲等。這種國際視野使廣東的物業管理不斷取得創新突破，如專業化物業管理的產生就是以1981年深圳市物業管理公司掛牌、1983年廣州五羊村物業管理公司成立為標志，制度化管理則是以1993年《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》頒布為起點，而現在普遍實行的物業管理項目招投標制度就是肇始于深圳當時的住宅局的內部試點，等等。

作為全國經濟改革開放的示范區域，廣東與內地省份關于物業管理的研討和交流也非?；钴S，這使得廣東的物業管理在模式和具體做法上更加具有示范意義，也為廣東物業服務企業日后跨地區拓展業務提供了條件。目前，廣東的物業服務已經延伸到全國的大部分省區，進一步鞏固了廣東的領軍地位。而作為行業主管的國家建設部門和中國物業管理協會，歷來也非常重視廣東的物業管理發展，尤其是近年來，在中物協的大力倡導和推動下，行業加強了調查研究和管理研究，對于廣東的物業管理提升起到了很大的促進作用。

人和：不斷創新，和諧共贏

“天時不如地利，地利不如人和?！北M管廣東占據改革先機和地理優勢，但是真正起到持久的、決定性作用的，還是廣東整個物業管理行業的艱苦努力和開拓創新。

法制化建設較早，市場競爭環境比較成熟

廣東的市場經濟發育較早，市場環境相對競爭有序，法制觀念深入人心，這為廣東省建立物業管理法制化體系創造了條件。目前廣東省、市兩級都有規范的物業條例、收費規范、服務標準和監管制度，并形成了政府主導、行業協會組織、企業和專業人士積極參與的模式，不斷完善現有制度規范，并積極探索擴大適用范圍，這對物業管理行業的持續健康發展提供了指引和保障。

企業經營模式日趨多元化

廣東的物業服務企業已經走過了小作坊式的粗放式管理階段，正由勞動密集型向管理密集型、知識密集型和技術密集型轉變。

從規模經營方面，多年流行的“單純增加項目以追求規?！钡淖龇ㄒ呀浉淖?，重點放在規模擴大、成本增大和收益增加的平衡上，從單純的面積規模轉變為效益規模，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航為代表的以“管做分離”為特征的“物業服務集成商”模式，以深圳長城物業、公元物業和開元國際為代表的收購擴張模式，以深圳新東升、特科物業為代表的細分市場的專業化縱深擴張模式等，都成為引領全國行業發展的范本。

此外，外包服務成為大勢所趨，專業化服務公司異軍突起，為物業管理迅速做大做強提供了有力支撐。外包服務不僅具有成本優勢，更重要的是，專業公司解決了人才的上升通道這個關鍵問題，使得綠化、保潔、機電、工程等業務都能吸引到高素質的專業人才（7-11便利店、麥當勞、肯德基、沃爾瑪等都是如此）。以廣州、深圳為例，本科、研究生從事物業管理相關工作已經成為常態。而從長遠來看，這將大大提升業務專業化的程度、降低服務成本、提高性價比，從而提升整個行業的競爭力。

經營理念不斷更新，品牌建設成為趨勢

以業主為中心的經營理念成為主流，企業資質、示范項目、企業內刊、服務中心文化建設活動等成為企業自我展示的重要平臺。而從《住宅與房地產》、《廣東物業研究》和《物業管理信息》等專業刊物來看，企業投稿踴躍，而且廣告投放也逐年增加，反映出物業服務企業對于自身影響力和公共形象的重視。

品牌經營已成為廣東物業管理行業的共識，服務精品意識不斷強化，注重管理內功的自我訓練，培養企業的長期核心競爭力。有個例子可見一斑，2008年6月底，謝家瑾會長對深圳長城、中航、萬科、招商局四家品牌物業服務企業進行調研，對于這些品牌企業的戰略研究、戰略定位、戰略規劃和戰略實施印象深刻，欣然行文《始于戰略、行于管理、成于品質》，對于廣東物業管理的品牌建設給予充分肯定。

物業消費市場日趨成熟，物業服務成為創富手段

大型物業服務企業的出現和管理水平的提升，尤其是服務理念的更新和服務素質的改善，已經基本改變了全社會對物業服務企業和物業管理的的偏見。業戶越來越傾向于站在消費者的立場上，將物業管理中的糾紛和沖突視作正常的消費事件，而把物業服務公司之間的糾紛視作企業主體之間的正常經營行為。

值得強調的是，物業管理服務對于物業的保值增值效應日益顯現，物業服務成為創富手段。以廣州的天河北為例，作為廣州最早的“豪宅”區域之一，該區域一直是高尚住宅區的代名詞。但是，近年來私家車迅速普及，使得該區域的物業配套明顯滯后，嚴重影響業主生活質量，某些樓盤就是因為物業管理不到位而售價比相鄰物業低二至三成，而物業服務對于新住宅銷售的影響也越來越大。

此外，消費心理日趨成熟，“質價相符”的消費理念已被普遍接受。將于2010年4月1日實施的《廣東省物業服務收費管理辦法》，擴大了市場調節價的適用范圍，就是一個最好的例證。簡言之，物業服務深入人心，已成為居民日常生活的“消費必需品”，這可以說是廣東物業管理發展二十多年來最重要的成果之一，也是廣東的物業管理迅速發展的最重要因素之一。

另外一點，廣東媒體資訊發達，而且政府、行業協會和企業也日益重視這一平臺的利用和公共關系管理，并通過這個平臺與業主進行了良好的互動溝通。從主流來看，媒體對于物業服務消費觀念的普及功不可沒。

人才梯隊建設提供有力支撐，管理研究受到各方重視

一個行業的高速健康發展，離不開大批量、多層次、高素質的人才，廣東的物業管理發展更是如此。廣東不僅在人才總量上遠超其他省區（見本文開頭的數據引用），而且人才結構也極具競爭力，這得益于人才培養體系的建立。

廣東的多所大專院校都開設物業管理專業，以省市區三級協會和其他行業組織為主體的在崗培訓和繼續教育也不斷豐富培訓內容，尤其是近年來深圳開發的項目經理課程、廣州開展的管理人員專題培訓等，以內容切合實際、形式生動、效果顯著而受到企業和從業人員的歡迎，從業資格、管理資格、專題培訓、高端培訓、企業診斷咨詢等多層次培訓體系已經成型，而高水平的物業管理培訓師隊伍也得以建立并不斷擴大，以“產、學、研結合”為特點的物業管理專題研究也得到重視和加強。

企業也意識到培訓對于提升業績的關鍵作用，近年來參與熱情高漲，“培訓成本高，不培訓成本更高”的觀念被廣泛接受。尤其值得一提的是，民營物業管理培訓機構的出現，預示著市場對整個培訓市場的巨大潛力看好。

從整體來看，廣東的物業管理行業已經步入人才使用與培養的良性軌道——在承擔擴大就業任務的同時，不斷吸引多層次的人才進入；而人才資源的豐富供給，又推動行業不斷做強做大，提供更多就業機會。

與此相應的，是兩個方面的顯著變化：一是高校畢業生就業意向逐步向物業服務企業傾斜。就筆者所在的企業為例，過去3年來分別從中山大學、華南理工大學、暨南大學等一線高校招聘過本科和碩士畢業生。二是企業，尤其是一線企業，已把工作重心從一線作業管理轉移到人才隊伍建設上。最典型的例子之一是，廣州珠江物業酒店于2005年在《中國物業管理》第6期刊登一則廣告，主題為“珠江管理，成功揭秘，碩士精英，叱咤風云”，12位碩士組成的管理團隊集體亮相，極具沖擊力。中物協謝家瑾會長專門撰文《企業的成功源于一支高素質職業經理人團隊》作卷首語，對其人才建設給予充分肯定。

綜上所述，廣東物業管理的今天得益于自身優勢的合理利用、制度化建設的保障、消費市場的培育、企業經營的創新、人才梯隊的建設。未來的物業管理將是管理、人才、品牌、服務和制度的綜合競爭，任何想要取得或者保持這種領先優勢的省份或地區，都需要更多的努力和創新。